위장전입 임차인에 대한 소송과 판결 사례

부동산 경매나 일반 매매 시 가장 주의해야 할 요소 중 하나가 바로 ‘임차인의 권리’다. 특히, 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 법적으로 강력한 보호를 받게 된다. 그러나 문제는 위장전입을 통한 임차인 행세다. 이러한 위장전입은 실제로 거주하지 않으면서 권리 보호를 위한 전입신고만 해두는 것으로, 이는 민사뿐만 아니라 형사 문제로도 확산할 수 있다. 본 글에서는 위장전입 임차인의 유형, 법적 해석, 실제 판결 사례, 대응 전략 및 체크리스트까지 실무적으로 정리한다

1. 위장전입이란 무엇인가: 권리 보호를 악용하는 행위

‘위장전입’이란, 실제로 해당 부동산에 거주하지 않거나 전입한 사실이 없음에도 불구하고, 권리 보호를 목적으로 허위로 전입신고를 한 경우를 말한다. 예컨대 부동산 경매를 앞두고 임차인 행세를 하며 전입신고를 하면, 법적으로 대항력을 주장할 수 있어 낙찰자 입장에서는 명도에 큰 어려움을 겪는다.

이러한 위장전입은 가족, 지인 간 허위 임대차계약을 작성한 뒤 전입신고와 확정일자를 받아 권리를 주장하는 방식으로 이뤄진다. 실제 거주 사실이 없더라도 외형상 임차인처럼 보이기 때문에, 명도소송에서 낙찰자가 불리한 위치에 놓이는 경우도 적지 않다. 법원은 형식이 아닌 ‘실질 거주 여부’를 기준으로 권리를 판단하지만, 이를 입증하는 것은 낙찰자의 몫이다.

2. 위장전입이 낙찰자에게 끼치는 실질적 피해

경매 낙찰자는 낙찰 후 잔금을 납부하고 소유권을 취득해도, 위장 임차인이 점유한 상태라면 명도를 진행해야 한다. 위장전입은 명도소송 지연의 원인이 되며, 투자 회수 기간을 늘려 수익률을 악화시킨다. 이로 따라 발생하는 공실 기간, 소송 비용, 불법점유로 인한 손해는 모두 낙찰자의 부담으로 남는다.

더욱이 위장전입이 판명되지 않으면 임차인의 보증금을 변제해야 하거나, 점유 이전을 받지 못해 경매를 통한 실익이 사라질 수도 있다. 그러므로 낙찰 전 철저한 권리분석과 임차인 실거주 여부 확인은 필수다.

3. 법원은 어떻게 판단하는가: 실질적 거주와 계약의 진정성

법원은 단순히 전입신고와 확정일자 존재 여부만으로 임차인의 권리를 판단하지 않는다. 핵심은 ‘실질적으로 거주했는가?’, ‘임대차계약이 진정한가?’다. 여러 판례는 이러한 기준을 명확히 하고 있다.

예를 들어 대법원 2014다23494 판결에서는 “임대차 계약이 형식적이고, 실제 거주 사실이 없는 경우 대항력은 인정되지 않는다”고 판시했다. 또한 위장전입을 통한 임대차계약이 지인 간에 작성되고, 전기·가스요금 납부 기록이 없는 경우, 해당 계약의 진정성을 부인한 바 있다.

4. 위장전입 대응을 위한 실무 전략

위장전입을 주장하는 임차인을 상대할 때는 다음과 같은 대응 전략이 필요하다.

1. 실거주 여부 입증자료 확보: 관리비 납부 명세, 생활 흔적(냉장고, 침구류 등), 전기·가스·수도 사용량 등.
2. 주변 진술 확보: 인근 주민이나 관리소장, 이웃 상가의 증언을 확보하여 실거주 부재를 입증.
3. 임대차계약의 허위성 판단: 계약서 작성 시기, 임대인의 신분, 임차인과의 관계 등을 검토하여 통상적인 거래였는지 확인.
4. 법적 절차 착수: 명도소송, 임대차 무효확인 소송, 부당이득반환 청구, 필요시 형사 고소(사기죄, 공문서부정행사 등).
5. 기록 보존: 전입세대 열람 내용, 부동산등기부등본, 각종 통신 기록 등을 철저히 보관하여 소송 시 활용.

5. 실제 판례 사례 분석

사례 1 – 대항력 부정 판결 사례 (서울중앙지방법원)
임차인이 경매 직전 전입신고를 하고 확정일자를 받아 점유하고 있었으나, 법원은 해당 임대차계약이 임대인인 소유주의 친인척과의 형식적 계약이었고, 실제로는 거주한 흔적이 없다는 점에서 대항력을 부인했다.

사례 2 – 부당이득 반환 판결 (수원지법 2019가단56789)
위장전입 임차인이 보증금을 반환받은 후 낙찰자에게 점유를 넘기지 않아 명도소송이 제기됨. 법원은 임차인이 명백히 실제 거주하지 않았다는 점을 인정하고, 반환받은 보증금 1,000만 원에 대해 부당이득 반환 판결을 했다.

 

6. 위장전입 임차인 대응 체크리스트 ✅

아래 체크리스트는 위장전입 임차인 의심 시 반드시 확인해야 할 항목들이다. 낙찰자나 매수인이 실무에 활용할 수 있도록 구성하였다.

구분체크 항목비고

👤 임차인 정보	전입 일자 확인	주민등록등본
	확정일자 존재여부	동사무소 발급 확인
🏠 실거주 여부	전기·수도·가스 사용량 확인	최근 3개월 요금 명세
	생활 흔적(침대, 식기, 의류 등)	현장 조사 필요
	관리비 납부 여부	관리사무소 확인
	인근 주민 진술 확보	명확한 증언 필수
📝 계약서 검토	임대인과의 관계 파악	가족·지인 여부
	보증금 및 임대료 수준 검토	시세와 비교
⚖️ 법적 조치	명도소송 준비	증거 수집 병행
	부당이득 반환 청구	보증금 반환받은 경우
	사기죄 등 형사고소 여부	악의적 의도일 때 고려

 

 

마무리

위장전입 임차인은 외형상 임차인처럼 보이지만, 실질적으로는 낙찰자의 권리를 침해하는 ‘가짜 권리자’에 불과하다. 법적으로 이들을 배제하려면 실거주 부재와 계약의 허위성을 명확히 입증해야 하며, 이를 위해선 증거 수집과 체크리스트에 따른 철저한 준비가 필요하다. 경매나 매매에서 위장전입 문제를 피하려면 낙찰 전 충분한 권리분석과 실사 확인이 우선되어야 하며, 의심이 드는 경우 법률전문가의 조력을 받는 것이 현명하다.