부동산 경매 낙찰 이후 원상회복청구 소송에 휘말린 사례

경매를 통해 부동산을 낙찰받은 후 법적인 문제에 휘말리는 사례는 종종 발생하며, 그중에서도 ‘원상회복청구 소송’은 예기치 못한 분쟁 중 하나다. 원상회복청구란, 과거의 불법적인 변경이나 이용 행위로 인해 손해를 입은 당사자가 해당 부동산의 원래 상태로의 복구를 요구하는 민사상 청구를 의미한다. 경매 절차만 제대로 따라도 큰 리스크는 없을 거라 믿기 쉬우나, 숨겨진 법적 책임이나 소송 가능성은 항상 열려 있다. 이 글에서는 실제 사례를 바탕으로 경매 낙찰 후 원상회복청구 소송에 휘말릴 수 있는 상황과 그로 인한 법적·금전적 부담, 예방을 위한 실질적인 전략을 다각도로 살펴본다.

1. 원상회복청구란 무엇인가: 개념과 법적 배경

원상회복청구는 민법 제750조의 불법행위 손해배상청구와 함께 자주 언급된다. 부동산을 낙찰받은 후 해당 건물이나 토지에 불법 증축, 무단 점유, 경계 침범 등의 위반 사항이 있을 경우, 이전 소유자 또는 이해 관계인으로부터 원상회복청구를 당할 수 있다. 특히 이 청구는 부동산 자체의 하자나 불법 사항이 단지 ‘물리적인 것’에 국한되지 않고, ‘법적인 하자’로도 확장된다는 점에서 무척 중요하다.

예컨대, 주택 일부가 인접 토지를 침범한 상태로 건축되어 있었던 것을 모르고 경매로 낙찰받았을 경우, 그 인접 토지 소유자가 경매 낙찰자에게 침범 부분 철거 및 원상복구를 요구하는 사례가 이에 해당한다. 이러한 경우, 낙찰자는 단순히 소유권을 취득한 것만으로도 과거 행위에 따른 법적 책임을 일부 떠안을 가능성이 생긴다.

 

2. 실제 사례 ①: 무단 증축으로 인한 원상복구 청구

서울 강서구의 한 다세대 주택 낙찰 사례를 살펴보자. 이 건물은 옥상에 세입자가 창고 겸 거주용으로 무단 증축한 판넬 구조물이 있었고, 외관상 보기에는 일체형으로 보였기 때문에 낙찰자는 별다른 의심 없이 해당 부동산을 취득했다. 그러나 낙찰 이후 구청의 현장 점검을 통해 이 구조물이 불법 증축물로 밝혀졌고, 구청의 시정명령을 받은 낙찰자는 해당 부분 철거 후 원상복구를 진행해야 했다. 이에 든 비용은 약 1,500만 원.

더 나아가, 철거 과정에서 다른 세입자와의 분쟁까지 겹치며 손해배상청구 소송으로 이어졌고, 이로 따라 법률 자문 비용과 정신적 스트레스도 적지 않았다. 해당 낙찰자는 등기부등본이나 현장 조사만으로는 확인할 수 없는 ‘행정상의 불법 상태’를 인지하지 못한 것이 주요 원인이었다.

3. 실제 사례 ②: 경계 침범으로 인한 소송

또 다른 사례는 경기도 남양주시의 토지 낙찰 사건이다. 낙찰자는 공장용지 일부를 포함한 토지를 경매로 취득했지만, 낙찰 후 이웃 필지의 소유자가 ‘공장 건물의 일부가 본인의 토지를 침범하고 있다’며 경계 확정 소송을 제기했다. 측량 결과, 약 3평(10㎡) 정도의 건물 기초가 인접 토지를 침범한 상태였고, 이에 법원은 침범 부분의 철거와 경계 조정을 명령했다.

이 사건에서 낙찰자는 공장 전체가 경매 대상 부지 내에 위치한 것으로 오인했으나, 측량기록이 오래되어 정확하지 않은 데다, 지적도와 실제 지상 현황이 일치하지 않았던 것이 문제였다. 결과적으로 철거 비용뿐만 아니라 사업 지연, 리모델링 계획 차질 등 부수적인 피해까지 보게 되었다.

4. 원상회복청구를 피하기 위한 사전 조사 전략

이러한 리스크를 줄이기 위해서는 사전 조사가 매우 중요하다. 첫째, 현장 방문을 통한 시각적 확인은 기본이다. 건물 외벽, 옥상, 경계석, 담장 등의 상태를 체크하고, 인접 필지와의 거리 및 구조물 침범 여부를 육안으로라도 확인해야 한다. 둘째, 지자체 건축과나 도시계획과를 방문하여 해당 부동산의 불법 증축 여부, 용도지역, 건축물대장과 실제 현황의 일치 여부 등을 사전 확인해야 한다.

셋째, 측량업체를 통한 간단한 사설 측량도 비용은 들지만 확실한 예방책이 될 수 있다. 특히 토지 경매의 경우, 지적도상 면적과 실제 사용 면적이 다를 수 있으므로 반드시 경계 확인이 필요하다. 넷째, 법률 전문가의 의견을 받는 것도 좋다. 법무사나 경매 전문 변호사를 통해 해당 물건의 법적 리스크를 분석 받는다면, 낙찰 이후의 소송 가능성을 사전에 차단할 수 있다.

5. 낙찰 후 대응 전략: 분쟁 발생 시 대처 요령

만약 낙찰 후 원상회복청구나 유사한 민사소송에 휘말렸다면, 첫 번째로 할 일은 해당 청구의 ‘사실관계’를 정확히 파악하는 것이다. 소송을 제기한 측의 주장이 과거 행위에 기초한 것인지, 실제로 법적으로 책임이 있는지에 따라 대응 방법이 달라진다.

둘째, 사실관계가 명확하지 않다면 분쟁 조정이나 중재를 우선 고려해 볼 수 있다. 법정 다툼은 비용과 시간이 많이 소모되기 때문에, 특히 경미한 침범이나 증축일 경우, 일정 금액을 지불하고 합의하는 방식도 검토해 볼 수 있다. 셋째, 소송이 불가피할 경우, 사건의 유형에 따라 민사소송 절차를 밟게 되며, 이를 위해서는 관련 법조인의 조력이 필수적이다.

특히 중요한 점은 ‘선의의 제3자’로서의 지위를 주장할 수 있는지이다. 과거의 불법행위에 대해 전혀 알지 못했고, 경매 절차를 통해 적법하게 취득한 경우에는 일정 부분 보호받을 여지가 있기 때문이다. 다만 이 역시 법원의 판단에 따라 달라질 수 있으므로, 가능하다면 처음부터 분쟁 소지가 없는 물건을 낙찰받는 것이 최선이다.

마무리: '싸게 샀다'는 안도감보다, '잘 샀다'는 확신이 중요하다

부동산 경매는 시세 대비 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있지만, 그만큼 ‘숨겨진 위험’도 내포하고 있다. 원상회복청구 소송은 대표적인 사후 리스크 중 하나로, 불법 증축, 경계 침범, 용도 위반 등 다양한 원인으로 발생할 수 있다.

따라서 경매 참여자는 단순히 입찰가나 낙찰가만을 고려할 것이 아니라, 법적 하자와 책임까지 면밀히 따져야 하며, 사전 조사와 전문가 상담을 게을리하지 말아야 한다. 결국 중요한 것은 ‘싸게 샀다’는 안도감이 아니라, ‘문제없는 물건을 잘 샀다’는 확신이다. 이러한 태도가 경매 투자를 성공으로 이끄는 핵심 전략임을 명심해야 한다.