법인과 개인, 어떤 명의로 부동산을 사야 세금이 절약될까?

1. 법인과 개인 명의 부동산 취득의 기본 개념

부동산을 매입할 때 개인 명의와 법인 명의 중 어느 쪽이 유리한지는 세금 부담, 관리 방식, 향후 매각 전략 등에 따라 달라진다. 개인이 부동산을 보유하면 양도소득세, 종합부동산세, 재산세 등의 세금이 부과되며, 법인은 법인세, 취득세, 부가가치세 등의 부담이 발생한다. 따라서 본인의 투자 목적과 세금 절감 방안을 고려하여 신중하게 선택해야 한다.

개인과 법인 명의의 차이를 이해하기 위해 부동산을 취득할 때, 보유할 때, 매각할 때의 세금 차이를 살펴보는 것이 중요하다. 부동산을 장기적으로 보유하면서 임대수익을 기대한다면 법인과 개인 중 어떤 방식이 더 효율적인지 검토해야 한다.

 

2. 부동산 취득 시 세금 비교: 법인과 개인의 차이

1) 취득세

부동산을 취득할 때는 개인과 법인 모두 취득세를 납부해야 한다. 하지만 법인이 주택을 매입하면 법인 취득세 중과세율이 적용될 수 있다.

• 개인: 주택 매입 시 1~3%의 취득세가 부과된다.
• 법인: 일반 건물은 4.6%, 주택은 12% (조정대상지역 내 법인 주택 취득 시 중과세)

즉, 주택을 법인 명의로 취득하면 취득세 부담이 커질 수 있다. 하지만 오피스텔이나 상업용 부동산을 매입하는 경우 법인과 개인 간의 취득세 차이가 크지 않으므로 법인 활용을 고려할 수 있다.

2) 부가가치세 (VAT)

• 개인: 주거용 부동산은 부가세가 없지만, 상업용 부동산은 부가세(10%)를 추가 부담해야 한다.
• 법인: 상업용 부동산을 매입할 경우 부가세를 부담하지만, 임대 사업을 통해 부가세 환급을 받을 수 있음.

즉, 상업용 부동산을 매입할 경우 법인이 부가세 환급을 받을 수 있어 유리할 수 있다.

3. 보유 및 임대 시 세금 차이: 법인의 법인세 vs. 개인의 종부세

부동산을 보유할 때 개인과 법인의 가장 큰 차이는 종합부동산세(종부세)와 법인세 부담이다.

1) 보유세 (종부세 및 재산세)

• 개인:
  • 공시가격 6억 원(1가구 1주택자는 11억 원) 초과 시 종부세 부과
  • 다주택자는 중과세율 적용
• 법인:
  • 보유 부동산의 종부세 공제 없음 (무조건 과세)
  • 세율 2~6% 적용 (개인보다 높음)

즉, 개인은 1가구 1주택 공제 혜택이 있어 종부세 부담이 적지만, 법인은 종부세 공제가 없으므로 부담이 클 수 있다.

2) 임대소득세 vs. 법인세

• 개인 (임대소득세 적용):
  • 연 임대소득 2,000만 원 이하: 분리과세 (세율 14%)
  • 연 임대소득 2,000만 원 초과: 종합과세 (최대 세율 45%)
• 법인 (법인세 적용):
  • 연 2억 원 이하: 10%
  • 연 2억 원 초과: 20%
  • 연 300억 원 초과: 22%

즉, 연 임대소득이 많아질수록 법인이 유리할 수 있다. 특히 고소득자가 다주택을 보유할 경우 개인보다 법인의 법인세율이 더 낮게 적용될 수 있어 법인 활용이 절세 전략이 될 수 있다.

4. 부동산 매각 시 양도소득세 및 절세 전략

1) 양도소득세 부담 비교

부동산을 매각할 때 개인과 법인은 양도소득세 부담에서 큰 차이가 발생한다.

• 개인:
  • 1가구 1주택 비과세 혜택 있음 (2년 보유 및 거주 요건 충족 시)
  • 다주택자는 조정대상지역 내 중과세 (최대 75%)
• 법인:
  • 법인세 적용 (10~22%)
  • 주택 매각 시 추가 법인세 20% 부과 (다주택 법인 중과)

즉, 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 개인 명의가 유리하지만, 다주택자가 장기 임대 후 매각할 경우 법인이 더 낮은 세율로 절세할 수 있다.

2) 절세 전략

1. 개인은 1가구 1주택 비과세 혜택을 적극 활용하고, 단기 매매보다는 장기 보유 전략을 취해야 한다.
2. 다주택자는 법인을 설립하여 법인세를 적용받는 것이 유리할 수 있다.
3. 상업용 부동산 투자 시 법인 명의를 활용하면 부가가치세 환급과 법인세 절세 효과를 볼 수 있다. 
4. 임대소득이 높은 경우 법인을 활용하면 높은 종합소득세 부담을 줄일 수 있다.

결론

부동산 투자 시 법인과 개인 명의의 선택은 세금, 보유 전략, 매각 계획에 따라 달라진다. 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 개인 명의가 유리하며, 다주택 보유 및 상업용 부동산 투자는 법인 명의가 세금 부담을 줄일 수 있다.

따라서 부동산 투자 목적과 세금 구조를 종합적으로 고려하여 명의를 결정하는 것이 중요하다. 개인 투자자는 1주택 비과세 혜택을 활용하고, 다주택자는 법인을 활용한 절세 전략을 고려하는 것이 효과적인 방법이 될 수 있다.